Case di lusso, dove valgono di più? Da Milano e Roma fino a Liguria e Sardegna: la mappa dei prezzi

Le case di lusso: attici in centro, ville a picco sul mare Il peso sul mercato dell’auto di lusso è (quasi) irrilevante. Eppure, in molti ci informiamo su caratteristiche, prestazioni e prezzi (inarrivabili) delle supercar e de bolidi della Motor Valley. Lo stesso accade per le abitazioni di lusso: residenze di 300 metri quadri e oltre, con terrazzo e attico nei centri città, o ville a picco sul mare che richiedono per l’acquisto bonifici a sette cifre quando non sono otto. Sia nel caso delle auto, sia in quello delle abitazioni ce ne interessiamo perché, come si suol dire, i sogni sono gratis. Non è possibile avere un dato preciso sulle dimensioni del mercato degli immobili di lusso, però due punti di partenza ci sono. Il primo riguarda le statistiche catastali, che presentano il numero delle abitazioni suddivise per provincia e per categoria. Le residenze classificate come A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (edifici storici) sono 69.398, meno dello 0,2% del totale. Vero è che ci sono abitazioni considerate top anche se non classificate di lusso dal Fisco, ma è altrettanto vero che una parte delle residenze nelle tre categorie sopra citate non troverebbero mai mercato se non a prezzi relativamente ridotti. Case di lusso, dove si concentrano le venditeUna seconda percentuale è rilevabile dalle statistiche notarili. Gli ultimi dati, riferiti al 2021, ci dicono che le case vendute a un prezzo superiore al milione di euro in quell’anno sono state 4.630, pari allo 0,7% del totale delle abitazioni di lusso. Una percentuale che però va ridotta, e di molto, perché in termini di mercato le case di lusso sono tali quando il prezzo parte da un minimo che, a seconda delle fonti, varia da 2,5 a 3,5 milioni di euro. E comunque, secondo un’interessante analisi di Reopla, una startup specializzata nell’elaborazione dei dati sul real estate, nel triennio 2020-2022 il 35,7% delle vendite oltre un milione di euro si è registrata a Milano e il 18,7% a Roma. Un risultato che non meraviglia se si guarda ai prezzi rilevati dall’Agenzia delle Entrate per l’Omi, l’Osservatorio del mercato immobiliare. Abbiamo preso gli ultimi dati, rilasciati nei giorni scorsi e relativi al secondo semestre dell’anno 2022, e ne abbiamo ricavato due classifiche di prezzi: la prima relativa agli appartamenti nelle aree metropolitane, la seconda quella delle ville nelle località di villeggiatura. Quartieri, ville e tasse: a Milano 20 mila euro a metro quadroLa graduatoria delle grandi città non lascia adito a dubbi: le prime sette posizioni e quattordici nelle prime venti, sono occupate da aree di Milano, cinque da quartieri di Roma e solo una dall’area che per molti, crediamo, sarebbe la più fascinosa di tutte, San Marco a Venezia. Va detto che le zone Omi soprattutto a Milano sono spesso un po’ troppo ampie per garantire omogeneità nelle quotazioni e che vengono dati i prezzi più frequenti, escludendo le punte di mercato (che però spesso si contano con due mani se non con una). Così a sorpresa il valore top è quello di Porta Nuova — dove però il numero di abitazioni è molto ristretto —, che con 14mila euro al metro quadro sopravanza l’area tra piazza Duomo e il Quadrilatero e Brera. Va però detto che i valori di punta nelle aree più pregiate del centro di Milano superano i 20 mila euro al metro quadro. La zona più cara di Roma è il Tridente, dove si arriva a 9.200 euro al metro quadro. Per quanto riguarda le ville, nessuna sorpresa. Portofino è da sempre il comune con i valori immobiliari più alti d’Italia: 18.900 euro al metro quadro, seguito da Arzachena con 14.500. Infine, qualche numero sulle tasse. Una casa media A1 a Milano paga per l’Imu, se il proprietario vi ha la residenza, 5.500 euro, che salgono a 10.500 se è seconda casa: a Roma le due cifre sono 5.800 e 11.000. Se consideriamo una villa i due dati a Milano sono 9 mila e 17 mila euro, a Roma 13.200 e 25mila. Leggi anche le altre notizie sul mercato immobiliare